Contratos de locação em tempos de pandemia: entenda o que muda

Ao ter o intuito de evitar o colapso no sistema de saúde nacional, diante da explosão de casos do novo Coronavírus, o Estado adotou medidas restritivas. Ao determinar o isolamento social, bem como a suspensão das atividades não essenciais, em prol do bem-estar da população, o reflexo foi além do previsto inicialmente, visto que houve alteração econômica, portanto, os contratos de locação em tempos de pandemia também sofreram modificações.

Contratos de locação em tempos de pandemia

Diante do atual cenário financeiro, no qual o impacto negativo ocorreu das mais variadas formas, seja no ramo empresarial ou no campo autônomo, os brasileiros desempregados e aqueles que atuam na informalidade, mantiveram por necessidade suas despesas básicas. A situação pandêmica até agravou determinados casos, posto o truncamento econômico.

Logo, neste contexto, os contratos de locação em tempos de pandemia ganharam discussões jurídicas acerca de suas alterações, como ficaria sua validade mediante a tanta imprevisibilidade, inclusive, posicionamentos acerca da possibilidade ou não de sua revisão, tal como a possibilidade de exoneração do locatário quanto às obrigações assumidas, foram questões abordadas.

As ponderações sobre os danos causados pelo Covid-19 foram realizadas amplamente em várias instâncias dentro país, visto que por suas características houve a hipótese de reconhecimento como um evento fortuito, força maior e onerosidade excessiva. Assim, os contratos de locação em tempos de pandemia foram englobados nestas circunstâncias.

Contratos de locação


Importante ressalvar que os contratos de locação são relações bilaterais, portanto, determinam a prestação e contraprestação das partes acordadas. Conforme já abordado no blog LG ADVOCACIA.

Esses contratos geralmente envolvem uma relação paritária, ou seja, tanto o locador como o locatário estão em estado de igualdade diante do objeto do contrato. Entretanto, essa relação foi intensamente abalada em razão de fatos imprevistos causados por conta das medidas restritivas.

De maneira que foi necessário realizar alguns ajustes para possibilitar que a relação fosse mantida e que a interrupção do contrato viesse a causar prejuízo para as partes.

Entenda o que muda


O Código Civil estabelece algumas medidas com o objetivo de amparar fatos supervenientes, imprevisíveis e extraordinários, abrangendo os efeitos inesperados sobre as relações contratuais.

Desta forma, conforme exposto no referido dispositivo legal, há o amparo da parte devedora, posto que o evento pandêmico não fora de sua responsabilidade expressa.

Perante o mesmo raciocínio, torna-se possível o emprego da teoria da imprevisão, com base na mesma, as partes podem recorrer ao Judiciário para que haja uma revisão da obrigação pactuada anteriormente, caso um evento imprevisível e superveniente gere uma desproporção no valor da prestação.

O Código Civil, para honrar o equilíbrio das relações obrigacionais, estabelece que caso haja uma hipótese, na qual, seja demasiadamente onerosa, com a finalidade de transferir extrema vantagem para uma das partes acordadas, o devedor terá a faculdade de pedir a resolução do contrato.

Ademais, a Lei 8.245/91 - Lei de Locação - também ampara os contratos de locação em tempos de pandemia, ao determinar que as partes, se necessário, possuem a faculdade de ajustar um novo valor referente à locação, bem como incluir ou até mesmo modificar uma cláusula referente ao reajuste no curso contratual. Em contrapartida, caso não haja acordo entre as partes (inexistência de acordo), o valor do aluguel poderá ser revisto após 03 (três) anos de vigência do contrato.

No entanto, a resolução contratual nestes parâmetros poderá ser evitada, se a parte a parte que está em vantagem (parte credora), consentir em ajustar as condições do contrato de modo mais igualitário.

Aliás, no quesito de locação comercial, como no caso de lojas, shopping center, entre outros - uma parcela expressivamente afetada pelo cenário econômico negativo e pelo modo restritivo mediante ao evento pandêmico - há jurisprudências acerca de tal temática.

Isto posto, os dispositivos legais acima mencionados foram os utilizados pelas decisões judiciais até o momento.

Por fim, uma parcela relevante dos casos está sendo levada a juízo pelo locatário, com a possibilidade de suspensão ou redução do valor do aluguel. De forma geral, os Tribunais têm realizado a flexibilização do cumprimento das obrigações.

Assim, os contratos de locação em tempos de pandemia, seja particular ou comercial, são analisados cautelosamente pelos legisladores e Tribunais, ao revisar ou suspender determinada cláusula, com o intuito de preservar os contratos, bem como a autonomia das partes para soluções extrajudiciais.
 

Conclusão

 
O objetivo da lei de locação e subsidiariamente, do Código Civil, é manter a ordem entre as relações contratuais. Essa ordem geralmente sofre alterações pontuais, de acordo com os fatores rotineiros da vida humana, mas com o advento da pandemia do Covid-19, foi necessário fazer ajustes mais explícitos para garantir o bem das partes envolvidas.

É verdade que alguns dos ajustes parecem desvantajosos para uma das partes, mas é importante destacar que o objetivo na atualidade é evitar o avanço dos prejuízos econômicos decorrentes da rescisão contratual.

Espero que nosso artigo tenha te ajudado a entender qual a situação dos contratos de locação em tempos de pandemia. Não esqueça de compartilhar este artigo com outros!
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